這次《施政報告》的諮詢，我沒有發言，原因我在這裡已經說了【註一】。其實我之閉嘴噤聲，本身就是一個訊息，我在該文末更已經挑穿了，指出「不審勢則寬嚴皆誤」。表面看來，這訊息似乎被接收了，《施政報告》中以「審時度勢」為題，寫了兩段。但是很明顯，特首根本沒有做到他於一二二段說要做的事情。

報告發表之後，市面反應冷淡，周三宣讀，基本上只佔了次日報章的頭條；周五傳媒注意力已改為貴樓價，和慳電膽所謂「醜聞」。評論員也對《施政報告》完全不感興趣，不約而同的作冷處理，所以連慣常的評論文章也大減。於此可見，很明顯，這份《施政報告》搔不著市民的癢處，文不對題，因而引不起正或反的共鳴。

因此，本文也不打算評論《施政報告》內容，只想集中討論《施政報告》中只在第五段輕輕帶過、卻因馬上受到市民反彈而成為周五頭條的房地產問題。這情況的出現，足見曾蔭權沒有真正「審時度勢」。

正視樓市泡沫

早在去年年中，我在這裡已經提出警號：「曾蔭權特首承繼了董時代的『孫九招』，因為他同樣不懂，於是繼續死捻供應，去年賣地少於十公頃，竟然遠遠比回歸前受中英土地委員會規定的上限五十公頃為少，還因為高地價短期帶來了過千億的財政盈餘，沾沾自喜。這樣做的惡果，很快便會浮現，勿謂余言之不先。」【註二】話已經說得夠狠，但警告同樣不被接收。

曾蔭權政府的最大「官商勾結」，在於不當地持續當年董建華政府為了穩定當時已經跌得太深的樓市，降低最高峰時有百萬人負資產而使用的重藥，長期緊縮土地和居屋供應。今天泡沫已成，天怒人怨，短期助長反對派的凝聚力和增加其反對議題。長遠來說，泡沫再爆破的話，市民又要再一次承擔其對政經的破壞性後果。

官方的口徑，至《施政報告》第五段中仍不承認有房地產泡沫。年來香港樓價屢創世界紀錄，據云買家主要來自內地，不少是一次過付款，毋須做按揭。泡沫也者，是沒有實質的意思，這是高槓桿（high leverage）操作的結果。現金買賣，沒有槓桿，因而也不可能出現泡沫。

這一說法有兩個謬誤。第一，我不相信最近的樓宇買賣，全部都是現金交易。我同時知道，有關當局完全掌握多少交易是現金、多少要做按揭、多少是同一買家買入數個單位、多少是「摩貨」等等。政府如果認真檢視數字，當知道槓桿不但存在，而且系數迅速攀升，樓市正在泡沫化。《施政報告》的描述與市民的感受、以致市場的現實相差甚遠。

其次，市上高調宣傳的樓價紀錄是有指標作用的。事實上，發展商經常人為的製造指標價，不但托高樓盤中其他單位的價格，更間接托高周邊、以至整體市場的價格。創紀錄的天價交易大概來自內地買家，但全港市民都因而承受高樓價的惡果，因為這被指標價牽引產生的普遍性高樓價，與一般市民的工資收入所能負擔的價格反差快速擴大。這一反差又是另一個泡沫，終會物極必反，爆破之後，反槓桿效果會十分痛苦。而在泡沫爆破之前，已經導致尤其是年輕新中產階級置業上樓無望，普遍薪水不前的市民對「高地價、高樓價、高物價」的通脹預期上升，怨憤不斷累積。這些民間疾苦，特首可曾知道、考慮？

恢復正常賣地

我更想指出的是，扣著手上土地不賣的「勾地」政策，在過去數年首先使房地產價格止跌回升。而且因為政府不賣土地這所謂「麵粉」，一早囤積大量土地儲備的大地產商開發這些廉價土地，在落成單位，即市稱「麵包」的價格不斷上升中牟取高額利潤。但是做生意的，天天都要製造麵包，如政府繼續不賣麵粉，他們也難以為繼。在土地儲備被陸續消化之後，地產商有需要不斷補充新儲備。地產界於土地儲備日缺的情況之下，催促政府恢復賣地的呼聲，一定會陸續升級。

於此可見，從不同的角度看，特區政府都有需要恢復正常賣地，只不過政府一方面把話說死了，不斷重複不勾地等於把公共資源賤賣，它自己也很難從這死胡同中爬出來，而自圓其說。其次，因為幾十年下來，房地產利益已經盤根錯節，把許多行業和不少家庭的利益都綑綁起來，牽一髮而動全身，任何政策改變都會得失不少人，和直接影響經濟和股市的上落，萬一在過程中樓價、股價又大瀉，經濟不前，又會從另一方面引起社會不安。

如何脫離房地產的魔掌，使香港從新走上一條健康發展的道路，不論從哪一個角度看，都已經刻不容緩。但是熱飯不能熱吃，不但客觀上急不來，而且這是一個系統工程，接觸到許多不同的層面，以及方方面面的利益，和許多我們這個經濟和社會的基本假設和價值，光是增加居屋解決不了問題，甚至組一個什麼委員會，開幾個廷策式的腦震盪會，支離破碎的列出數十條建議，也不能完全對症下藥。

實事求是的說，以民調為依歸的弱勢政府，斷不會冒這個風險，更沒有能力作這重大和複雜的政策調整。我們難以期望、也千萬別要求曾蔭權在未來兩年在這方面有所作為。不信，你只看《施政報告》中活化工業大廈這本來很好的意念，在政府手中弄得前言不對後語，一塌糊塗，便明白我的意思。但如果能開始這廣泛討論和深入探討，已經功德無量。他可以成立一個有資源做研究的專家委員會，在他任期滿之前提交一份詳盡的報告書。

下任特首要直面地產

無論如何，下屆特首，已經不可能不直面房地產與香港政治、經濟、社會發展這個熨手山芋。任何有意問鼎者，都不能不在這個問題之上有他的一系列政綱。這方面的政綱或者在競選時因怕引起太多的爭議而不全面公開，但於上任之後，卻不能不陸續開展。因此，上述的報告書對下屆特首有很大的參考價值。

總的來說，不管我們喜歡與否，「後曾時代」已經悄然出現在你我的面前。而不管曾蔭權怎樣想、怎樣做，未來兩年「跛腳鴨政府」的態勢是改不了的。審時度勢也者，首先就要明白這道理，和接受這現實。再下來，他要以其餘力，盡量保持局面不變壞。這任務在反對派日漸囂張，天天無風起浪的環境之下，對「跛腳鴨政府」來說，異常艱巨和極富挑戰性。因此，他更加需要如第一二二段所說：「走入社會，聽取意見」，「體察民情」，「迅速應變」。

註一：劉迺強：空籠換「烏」，《信報》，二○○九年九月八日。

註二：劉迺強：茶垢神話和惡性循環的詛咒中，《信報》，二○○八年六月十七日。